Gros œuvre : définition et périmètre

Dans une construction neuve, le gros œuvre regroupe généralement tout ce qui assure la stabilité et la mise hors d’eau (et parfois hors d’air selon les entreprises). Il inclut le plus souvent :

  • le terrassement et les fondations ;
  • le soubassement (vide sanitaire, dallage, sous-sol) ;
  • les murs porteurs et poteaux ;
  • les planchers (dalle, plancher béton, poutrelles-hourdis) ;
  • la charpente ;
  • la couverture (tuiles, ardoises, bac acier) et les éléments d’étanchéité.

Selon les devis, certains éléments peuvent être comptés avec le second œuvre : menuiseries extérieures (mise hors d’air), isolation, cloisons, plomberie, électricité, chapes, etc. D’où l’importance de vérifier le périmètre exact annoncé.

Prix du gros œuvre : fourchettes et repères

En France, le coût du gros œuvre pour une maison neuve se raisonne souvent au m², mais aussi en budget global selon la complexité. À titre indicatif, on observe fréquemment :

  • Gros œuvre seul : environ 600 à 1 200 € / m² (surface habitable), selon le niveau de complexité et les choix structurels.
  • Part du gros œuvre dans le coût total : souvent 40 à 60 % du prix de construction, selon que l’on inclut la mise hors d’air et les prestations associées.

Ces repères peuvent monter au-delà en cas de terrain difficile, sous-sol, grandes portées, toiture complexe, ou en zone où la main-d’œuvre est plus chère. À l’inverse, une maison simple, rectangulaire, sur terrain facile, avec toiture traditionnelle peu découpée, se situe souvent dans le bas de la fourchette.

Détail des postes de dépenses du gros œuvre

Pour comprendre un devis, il faut découper le gros œuvre en postes. Voici les principaux, avec ce qui pèse le plus sur le budget.

Terrassement et préparation

Le terrassement comprend le décapage, les fouilles, les évacuations de terre, les accès chantier et parfois les plateformes. Le prix dépend surtout du volume à déplacer, de l’accessibilité et de la nature du sol.

Fondations (semelles, radier…)

Les fondations varient selon l’étude de sol (G2 recommandée) : semelles filantes, longrines, radier, micropieux en cas de sol instable. Plus le sol est complexe (argiles, remblais, nappe), plus le budget grimpe.

Soubassement : vide sanitaire, dallage, sous-sol

Un vide sanitaire améliore la protection contre l’humidité et facilite certains réseaux, mais coûte plus qu’un dallage sur terre-plein. Un sous-sol peut faire exploser le budget (terrassement, murs enterrés, drainage, cuvelage éventuel).

Élévation des murs porteurs

Parpaing, brique, béton banché, blocs à bancher… Le choix influence le prix, le temps de pose et les performances (thermique, inertie, acoustique). Les maisons à étage ajoutent planchers et contraintes de structure.

Planchers et dalles

Entre dalle béton, poutrelles-hourdis, plancher bois (plus rare en maison individuelle), le coût dépend des portées, des charges, et des réservations (trémies d’escalier, gaines techniques).

Charpente et couverture

La charpente peut être traditionnelle ou en fermettes industrielles. La couverture dépend du matériau (tuiles terre cuite, ardoise, zinc, bac acier), de la pente, du nombre de pans, des noues, lucarnes et chiens-assis. Les éléments d’étanchéité, de zinguerie et l’écran sous-toiture comptent aussi.

Ce qui fait varier le prix (terrain, choix techniques…)

Deux maisons de même surface peuvent avoir des prix de gros œuvre très différents. Les facteurs les plus déterminants sont :

  • Nature du sol : présence d’argiles (retrait-gonflement), remblais, roche, nappe phréatique ; nécessité de fondations spéciales.
  • Topographie : terrain en pente, accès engins compliqué, murs de soutènement.
  • Forme de la maison : plus la maison est “découpée” (angles, avancées), plus les coûts montent (fondations, maçonnerie, toiture).
  • Nombre de niveaux : étage, sous-sol, garage intégré (dalles, poutres, complexité).
  • Type de structure : brique vs parpaing, béton banché, ossature ; impacts sur main-d’œuvre et matériaux.
  • Toiture : surface, complexité, matériaux, éléments de zinguerie.
  • Zone géographique : variations de tarifs de main-d’œuvre et disponibilité des entreprises.

À noter : certaines exigences (parasismique selon zone, contraintes architecturales locales, ABF) peuvent imposer des solutions plus coûteuses.

Étapes d’un gros œuvre (ordre de chantier)

Un déroulé classique aide à vérifier que le planning et les devis sont cohérents :

  1. Implantation (par le géomètre ou le maçon selon cas).
  2. Terrassement et mise en forme.
  3. Fondations : ferraillage, coulage béton, temps de cure.
  4. Soubassement : vide sanitaire / dallage / sous-sol, drainage si nécessaire.
  5. Dalle/plancher bas puis élévation des murs.
  6. Plancher intermédiaire (si étage) et élévation étage.
  7. Charpente, puis couverture et zinguerie.

Le gros œuvre s’accompagne de points de contrôle importants : conformité aux plans, respect des ferraillages, verticalité des murs, gestion des ponts thermiques structurels, et étanchéité en toiture.

Devis : comment comparer sans se tromper

Deux devis peuvent afficher le même montant mais ne pas couvrir les mêmes prestations. Pour comparer :

  • Vérifiez le périmètre : terrassement inclus ? évacuation des terres ? accès chantier ? charpente et couverture comprises ?
  • Demandez les hypothèses : profondeur des fondations, type de béton, ferraillage, étude de sol prise en compte.
  • Exigez des quantités : m³ de béton, m² de maçonnerie, m² de toiture, métrés détaillés.
  • Contrôlez les options : vide sanitaire vs terre-plein, type de tuiles, gouttières, écran sous-toiture.
  • Regardez les garanties : assurance décennale à jour, références récentes, photos de chantiers.

Un bon devis de gros œuvre est précis, chiffré ligne par ligne, et mentionne clairement les normes et les documents de référence (plans, étude de sol, DTU).

Erreurs fréquentes à éviter

  • Faire l’impasse sur l’étude de sol : c’est une fausse économie, car les fondations sont dimensionnées à l’aveugle.
  • Sous-estimer le terrassement : accès étroit, évacuation des déblais, rochers… peuvent ajouter des milliers d’euros.
  • Comparer uniquement au m² : la forme, la toiture et la complexité structurelle comptent autant que la surface.
  • Négliger l’étanchéité et le drainage en zone humide ou avec sous-sol : risque d’infiltrations durables.
  • Choisir le moins cher sans vérifier l’assurance : la décennale est indispensable sur le gros œuvre.

Quand faire appel à un professionnel

Le gros œuvre engage la sécurité du bâtiment. Il est fortement recommandé de s’appuyer sur :

  • Un maître d’œuvre ou un architecte si le projet est complexe (terrain en pente, surélévation, contraintes locales) ou si vous voulez un suivi rigoureux.
  • Un bureau d’études structure en cas de grandes portées, sous-sol, murs de soutènement, ou modifications importantes.
  • Des entreprises qualifiées disposant d’une décennale couvrant explicitement les activités réalisées (maçonnerie, charpente, couverture).

Pour une maison neuve, passer par un constructeur en CCMI peut sécuriser le budget et les délais (prix convenu, garanties), mais il faut tout autant analyser les notices descriptives et les prestations incluses.

Entretien et points de vigilance après travaux

Le gros œuvre est conçu pour durer, mais quelques vérifications évitent des désordres :

  • Surveillez les eaux de pluie : descentes, évacuations, pentes des terrains, pour éviter des ruissellements vers les fondations.
  • Inspectez la toiture après gros coups de vent : tuiles déplacées, solins, gouttières.
  • Traitez rapidement les fissures : une microfissure d’enduit n’est pas forcément grave, mais un avis pro est utile si elle évolue ou traverse la maçonnerie.

Conclusion

Le prix du gros œuvre d’une maison neuve en France dépend surtout du sol, du terrain, de la forme du projet et des choix de structure/toiture. Pour maîtriser votre budget, sécurisez les hypothèses (étude de sol), demandez des devis détaillés, et comparez à périmètre identique. Un gros œuvre bien conçu et bien exécuté limite les risques de malfaçons et protège la valeur de votre maison sur le long terme.

FAQ

Le gros œuvre inclut-il les menuiseries extérieures ?

Pas systématiquement. Le gros œuvre se termine souvent à la mise hors d’eau (toiture). Les fenêtres/portes relèvent plutôt de la mise hors d’air et peuvent être comptées en second œuvre. Vérifiez le devis.

Quel poste fait le plus varier le prix du gros œuvre ?

Les fondations et le terrassement sont parmi les plus variables, car ils dépendent directement du sol et de l’accès au chantier. Un sous-sol ou un terrain en pente augmente aussi fortement le coût.

Peut-on estimer le gros œuvre sans étude de sol ?

On peut donner une fourchette, mais c’est risqué. Sans étude de sol, les fondations peuvent être sous-dimensionnées (risque de fissures) ou surdimensionnées (surcoût inutile).

Charpente traditionnelle ou fermettes : qu’est-ce qui est le moins cher ?

Les fermettes industrielles sont souvent plus économiques et rapides à poser pour des combles perdus. La charpente traditionnelle est plus flexible (aménagement de combles, formes complexes) mais peut coûter plus cher.

Comment vérifier qu’une entreprise est bien assurée en décennale ?

Demandez l’attestation d’assurance décennale en cours de validité, vérifiez qu’elle couvre l’activité exacte (maçonnerie, charpente, couverture) et que les dates correspondent au chantier.