Identifier un gros œuvre mal réalisé : signes et urgence

Le gros œuvre regroupe les éléments structurels : fondations, soubassement, murs porteurs, poteaux/poutres, planchers, charpente, dalles… Un défaut peut être esthétique au départ, mais révéler un problème de stabilité, de portance ou d’étanchéité.

Signes courants de malfaçon en gros œuvre

  • Fissures : en escalier sur parpaings, traversantes, évolutives, ou apparaissant rapidement après travaux.
  • Affaissement de dalle, plancher qui vibre, flèche anormale de poutre.
  • Infiltrations au niveau des murs enterrés, d’une dalle, d’un sous-sol ou d’un vide sanitaire.
  • Non-conformités : dimensions, ferraillage, chaînages, linteaux, appuis non respectés, DTU non suivis.
  • Défauts d’implantation : maison pas à l’alignement, niveaux incohérents, altimétrie erronée.

Si vous suspectez un risque pour la sécurité (mur qui bouge, affaissement, fissure importante), faites sécuriser et constater rapidement : votre priorité est la protection des personnes et la conservation des preuves.

Les premiers réflexes à adopter (sans se tirer une balle dans le pied)

Avant d’engager des démarches, évitez toute action qui compliquerait la preuve ou la mobilisation des garanties.

1) Documenter les désordres

  • Photos/vidéos datées (angles larges + gros plans + repères).
  • Relevés simples : largeur de fissure (jauge, réglet), localisation précise.
  • Chronologie : date d’apparition, évolution, conditions météo, travaux en cours.
  • Contrats, devis, factures, PV de réception, plans, échanges (mails/SMS).

2) Mettre en demeure l’entreprise

Envoyez une lettre recommandée avec AR décrivant les malfaçons, demandant une reprise et fixant un délai. Cette étape est souvent indispensable pour enclencher la suite (amiable, assurance, contentieux).

3) Ne pas réparer trop vite (sauf urgence)

Faire intervenir une autre entreprise sans constat peut permettre à l’entreprise initiale (ou à son assureur) de contester la cause et de refuser la prise en charge. En cas d’urgence (infiltration majeure, risque structurel), faites réaliser des mesures conservatoires (étaiement, bâchage, pompage) en conservant toutes les preuves et factures.

Garanties et responsabilités : qui couvre quoi ?

Vos recours dépendent notamment du moment (avant/après réception) et de la gravité des désordres. Le mot-clé à retenir : garantie décennale pour les problèmes structurels ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Avant la réception des travaux

Tant que la réception n’est pas prononcée, l’entreprise a une obligation de résultat. Vous pouvez :

  • Refuser la réception tant que les malfaçons majeures ne sont pas corrigées.
  • Demander des reprises, et envisager une résiliation ou une exécution aux frais de l’entreprise en cas de blocage (avec accompagnement juridique).

À la réception : PV et réserves

La réception est un moment clé. Notez toutes les malfaçons visibles en réserves sur le procès-verbal. En maison individuelle, il existe aussi un délai (selon les cas) pour signaler certains défauts apparents après la réception. Ne signez pas « sans réserve » si des désordres sont constatables.

Garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle couvre les désordres signalés à la réception (réserves) ou apparus dans l’année suivant la réception. Elle oblige l’entreprise à réparer, quel que soit le type de désordre, dès lors qu’il est imputable.

Garantie biennale (2 ans)

Elle concerne les éléments d’équipement dissociables (ex. volets, radiateurs). Pour du gros œuvre, c’est généralement moins central, mais peut s’appliquer à certains éléments liés.

Garantie décennale (10 ans)

La décennale s’applique si les désordres :

  • Compromettent la solidité de l’ouvrage (fondations, structure, planchers…)
  • Ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination (infiltrations importantes, défaut d’étanchéité rendant le logement inhabitable, etc.)

En pratique, beaucoup de litiges de gros œuvre (fissures structurelles, affaissement, défauts de ferraillage/chaînage, tassement différentiel) relèvent potentiellement de la décennale, sous réserve d’expertise.

Assurance dommages-ouvrage (si vous l’avez)

Si vous avez souscrit une dommages-ouvrage (DO) avant chantier, elle peut accélérer l’indemnisation des réparations relevant de la décennale, sans attendre la détermination des responsabilités. C’est un levier puissant pour le particulier, même si son coût au départ est élevé.

Démarches et procédure : amiable, assurance, puis judiciaire

1) Tentative amiable encadrée

Après la mise en demeure, proposez un rendez-vous contradictoire sur place, avec un compte rendu écrit. L’objectif : acter les désordres, obtenir un planning de reprise, et éviter l’enlisement.

2) Déclarer le sinistre à l’assureur

  • Si DO : déclarez à votre assureur DO avec toutes les pièces.
  • Sinon : demandez à l’entreprise son attestation d’assurance décennale (valide à la date d’ouverture de chantier) et déclarez le sinistre auprès de l’assureur de l’entreprise si nécessaire, en parallèle de vos courriers.

Un dossier solide (photos, PV de réception, réserves, échanges, devis de reprise) augmente vos chances d’aboutir rapidement.

3) Faire constater : constat et expertise

En cas de désaccord, le constat et l’expertise sont décisifs :

  • Constat de commissaire de justice (ex-huissier) : utile pour figer une situation (fissures, infiltrations, défauts visibles).
  • Expertise amiable : un expert bâtiment peut donner un avis technique, estimer les reprises, et aider à négocier.
  • Référé expertise au tribunal : si le litige bloque, vous pouvez demander la désignation d’un expert judiciaire. C’est souvent l’étape clé avant un accord ou un procès.

4) Action judiciaire si nécessaire

Si aucune solution n’aboutit, une action peut viser :

  • L’exécution des travaux de reprise,
  • L’indemnisation (coût de reprise, préjudices, relogement, perte de jouissance),
  • La responsabilité contractuelle et/ou décennale selon les cas.

Un avocat n’est pas toujours obligatoire selon la juridiction et le montant, mais il est fréquemment recommandé dès que le gros œuvre et des montants importants sont en jeu.

Coûts, délais et preuves : ce qu’il faut anticiper

Délais à retenir

  • Parfait achèvement : 1 an après réception.
  • Biennale : 2 ans après réception.
  • Décennale : 10 ans après réception.

Plus vous agissez tôt après l’apparition des désordres, plus la preuve est simple (et plus les causes sont identifiables).

Coûts possibles

  • Expertise amiable : variable selon complexité (quelques centaines à quelques milliers d’euros).
  • Constat : coût à la charge du demandeur, souvent utile si conflit.
  • Expertise judiciaire : avance à prévoir (consignation), récupérable partiellement selon décision.

Dans un litige de gros œuvre, le coût principal est souvent… le temps. D’où l’intérêt de structurer vos démarches et d’éviter les réparations non constatées.

Erreurs fréquentes des particuliers (à éviter)

  • Signer la réception sans réserves alors que les défauts sont visibles.
  • Attendre trop longtemps en pensant que « ça va se tasser » (certaines fissures s’aggravent).
  • Faire reprendre par une autre entreprise sans constat/expertise (risque de refus de garantie).
  • Ne pas récupérer l’attestation décennale ou ne pas vérifier qu’elle couvre l’activité concernée (maçonnerie, fondations…).
  • Communiquer uniquement à l’oral : sans écrit, le dossier s’affaiblit.

Quand faire appel à un professionnel (expert, avocat, commissaire de justice)

Il est pertinent de vous faire accompagner si :

  • Les désordres touchent la structure (fondations, planchers, murs porteurs).
  • Les fissures sont traversantes, évolutives, ou liées à un mouvement du sol.
  • Il y a un enjeu financier important ou un chantier arrêté.
  • Vous faites face à un refus de prise en charge (entreprise/assureur).

Un expert bâtiment vous aide à qualifier techniquement la malfaçon, chiffrer les travaux, et préparer une expertise contradictoire. Un commissaire de justice sécurise la preuve. Un avocat structure la stratégie (garanties, responsabilités, référé expertise, négociation).

Conclusion

En cas de gros œuvre mal réalisé, le bon réflexe est d’agir avec méthode : constater, écrire (mise en demeure), éviter les réparations précipitées, puis mobiliser les garanties adaptées (parfait achèvement, décennale, dommages-ouvrage). La clé est la preuve et la chronologie : réception, réserves, déclarations et expertises. Plus votre dossier est solide, plus vos chances d’obtenir une reprise conforme ou une indemnisation sont élevées.

FAQ

Quels défauts de gros œuvre relèvent le plus souvent de la garantie décennale ?

Les désordres qui compromettent la solidité (fondations, structure, planchers) ou rendent le logement impropre (infiltrations majeures, défaut d’étanchéité grave). Une expertise est souvent nécessaire pour trancher.

Puis-je refuser de payer tant que le gros œuvre n’est pas conforme ?

Le paiement dépend du contrat et de l’avancement. En cas de malfaçons, on évite les décisions unilatérales : formalisez par écrit, consignez si besoin dans un cadre sécurisé, et faites-vous conseiller pour ne pas être considéré en défaut de paiement.

Que faire si l’entreprise ne répond pas à la mise en demeure ?

Passez à l’étape suivante : déclaration à l’assureur (DO ou décennale de l’entreprise), constat, puis expertise amiable ou référé expertise. Gardez une trace de tous les courriers.

La réception a été signée sans réserve : suis-je bloqué ?

Non. Les défauts non apparents à la réception peuvent être couverts (parfait achèvement s’ils apparaissent dans l’année, décennale si gravité suffisante). En revanche, c’est plus difficile pour les défauts visibles non réservés : la preuve devient plus exigeante.

Fissures : comment savoir si c’est grave ?

Une fissure fine et stable peut être bénigne, mais une fissure traversante, en escalier, qui s’ouvre/évolue ou s’accompagne de déformations doit être prise au sérieux. Une jauge et un avis d’expert permettent d’objectiver l’évolution.